НДФЛ при продаже квартиры после 01.01.2016г

29.11.2014г. Федеральным законом № 382-ФЗ в часть вторую Налогового кодекса (НК) РФ законодателем были внесены изменения, согласно которым п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса (НК) РФ был изложен в новой редакции и глава 23 НК РФ была дополнена новой статьей 217.1.

Указанные изменения вступили в законную силу с 01.01.2016г. и касаются особенностей освобождения от налогообложения доходов налогоплательщиков — физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ (далее также налогоплательщики), полученных от продажи объектов недвижимого имущества.

Согласно Конституции РФ (ст. 57), Налоговому кодексу РФ (ст. 3, гл. 23) физические лица обязаны платить законно установленные налоги и сборы, в том числе с доходов, полученных ими от продажи объектов недвижимости, в частности квартир, по установленной налоговой ставке 13% от полученного дохода (ст. 224 НК РФ).

Случаи освобождения налогоплательщиков от налогообложения в отношении полученных ими доходов от продажи объектов недвижимого имущества установлены в ст. 217 НК РФ.

Согласно действовавшей ранее редакции п. 17.1 ст. 217 НК РФ (до введения изменений Федеральным законом № 382-ФЗ) освобождались от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 (три) года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 (три) года и более не зависимо от оснований приобретения такого имущества и субъектного состава участвующих в сделках по его приобретению лиц.

Согласно введенным ФЗ № 382-ФЗ изменениям налогоплательщики при продаже объектов недвижимого имущества, в том числе жилых помещений, в частности квартир, а также земельных участков, освобождаются от уплаты налога на полученные от такой продажи доходы при условии, что продаваемые объекты находились в собственности налогоплательщиков в течение минимального предельного срока владения определенного законом по общему правилу в 5 (пять) лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Исключениями из этого общего правила новый закон установил случаи продажи налогоплательщиками объектов недвижимости, перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, для которых законом определен минимальный предельный срок владения в 3 (три) года, дающий право налогоплательщику на освобождение полученного от продажи квартиры дохода от налогообложения. Данное правило действует в отношении:

— объектов недвижимого имущества, право собственности на которые получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

— объектов недвижимого имущества, право собственности на которые получены налогоплательщиком в результате приватизации;

— объектов недвижимого имущества, право собственности на которые получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Таким образом, с 01.01.2016г. срок предельного минимального владения налогоплательщиком объектом недвижимого имущества, дающий ему право на освобождение от уплаты подоходного налога по налоговой ставке 13% с дохода, полученного от продажи такого объекта, зависит от оснований приобретения налогоплательщиком–продавцом продаваемого объекта в собственность, а если таким основанием является дарение – то и от субъектного состава участвовавших в сделке дарения лиц.

Например, в случае, если после 01.01.2016г. квартира была приобретена физических лицом в частности по сделке купли-продажи, мены, дарения, в которой даритель не является близким родственником с одаряемым, участия в долевом строительстве и это физическое лицо, провладев квартирой, например, 4 года (менее пяти лет) решит ее продать, то такое физическое лицо обязано будет уплатить подоходный налог по ставке 13% от дохода, полученного им от продажи квартиры.

Если же после 01.01.2016г. квартира была приобретена физическим лицом в порядке наследования, по сделке дарения, в которой даритель является близким родственником с одаряемым, например, отец и дочь или наоборот, в порядке приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, то это физическое лицо, провладев квартирой, например, 4 года (менее пяти лет, но более 3 лет) решит ее продать, то такое физическое лицо будет освобождено от уплаты подоходного налога по ставе 13% от дохода, полученного им от продажи квартиры.

Следует отметить, что новые правила, введенные в ФЗ № 382-ФЗ, будут применяться в отношении продажи объектов недвижимого имущества, приобретенных налогоплательщиками в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 ФЗ № 382-ФЗ).

В отношении же объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиками в собственность до 1 января 2016 года и продаваемых ими после 1 января 2016 года, исчисление и уплата налога на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от продажи такого имущества, будут производиться без учета рассмотренных изменений по правилам, действовавшим до 01.01.2016г.